沿著航海東路，從建筑密度高、車流量大的管城區，進入老經開區，就如同跨過了一條國境線一樣，視野會突然開闊起來。

前兩年借著“全球跨境電子商務大會”的風口，經開區拓寬了第八大街，很多主干道和次干道都經過了整修和改造，道路兩旁的綠化層層疊疊，造景豐富。

經開第三大街

在一地難求、居住擁擠的鄭州三環內，只有經開區猶如遺世孤品般，還保持著低密疏闊的城市界面，幽靜、舒展、平易近人。

經北二路綠化

落地比鄭東新區早，產業屬性濃郁的老經開，其房地產格局有著和區域氣質相仿的榮耀與困惑。

01

從1993年鄭州經濟技術開發區成立，到現在，經開區已經度過了27個年頭。

2000年2月，片區獲批為河南省首個國家級經濟技術開發區。

現在的經濟技術開發區組團已經向東南全面鋪開，包含老經開、濱河國際新城、鄭州國際物流園區三大板塊。

區域邊界北至隴海鐵路，西至機場高速，南至福山路（鄭民高速南約1公里），東至萬三公路，面積158.7平方公里。

經濟技術開發區位置

老經開片區，由機場高速、隴海鐵路、南三環、東三環合圍的區域，是整個經開片區最成熟的區域，也是離市區最近的區域。

以經開區經開廣場為起點，到達高鐵東站、省政府、CBD的直線距離，只有3.9公里、5.2公里、5.8公里。

這是個站地上踮一踮腳，就可以看見“大玉米”的位置。

老經開為紅線圍合區域

交通方面，有機場高速、環城高速、中州大道環繞，已開通的地鐵5號線途徑航海路直通鄭東新區，規劃14號線途徑老經開南部片區和濱河國際新城，規劃11號線則是途徑經開主城區連接航空港。

這3條地鐵線路，未來必將會成為經開主城區發展的王牌。

但是由于河流、鐵路、高速的割裂，老經開給人的第一印象卻是：

遠！偏！

經開和管城區交接處，有十八里河、七里河、濱河公園和機場高速南北阻隔，非主干道至此戛然而止，兩個區域直線連通，主要靠南三環和隴海路。

以北，若沒有隴海鐵路，經開區與鄭東新區本該就是一體。

這條鐵路如今形成了一條天然屏障，讓城市面貌的割裂感十分明顯。

從鄭東新區出發到老經開區，沿著東風南路或黃河南路，一路向南，會越來越像是兩個世界，落差感極強。

經開第七大街與航海東路交匯處

那頭大廈高樓林立，鮮活、時尚、充滿能量，這頭是廠房和住宅混搭，一眼望去建筑稀松，路面收窄，街邊底商難尋，人流量銳減。

老經開的城市面貌，你可以說它好，居住起來沒有太大壓抑感和嘈雜感，綠化講究，足夠怡情。

你也可以盡情挑剔，因為它雖占據著黃金區位，卻氣派不足，顯得太“與世無爭”。

02

自然加人為的分隔，讓老經開區有著和鄭東新區、管城區完全不一樣的發展路子和生活場景。

經開區設立之始，就圍繞“經濟開發”布局規劃，產業用地連接成片，由此也成就了經開區的傲人成績：

有著汽車及零部件、裝備制造、現代物流三個千億級產業集群，規模以上企業達到590家，外商投資企業106家，超百億企業11家，在區內投資的500強企業65家。

還有領導人視察的重點區域河南保稅物流中心、河南鄭州出口加工區，以及鄭州電纜廠，月太軟件園，雙塔涂料，雙鳳鞋業，磨料磨具等公司、園區和廠房。

當然，還有京東、海爾、雙匯、宇通等知名企業，以及規模最大的富士康。

經開區的富士康招募中心

在老經開區隨處走走，你看不到低端產業帶來的擁堵、污染、臟亂差的場景，而是高規格綠化帶來的新產業園區氣質。

產業，是一個區域長遠發展的最重要因素。但是城市擴容速度加快，經開老城位置越顯金貴，催促著產業用地騰挪讓位。

攪動片區活力，就要引入充足的人口、帶動商業繁華。

經開老城轉型升級的問題，10年前就已提出過。政府鼓勵工業企業外遷，發展第三產業，實現經開老城由工業區向生活服務區的轉變。

“退二進三”改造前：

片區重新規劃，改造后：

經開區工業用地騰挪外遷后，取而代之的，會是大片的綠地、公園、商業中心與人居建筑。

但這是一個異常緩慢的過程。

2012年，經開區“退二進三”項目就開始啟動，整體進度卻是雷聲大雨點小。2018年，鄭州市場外遷名單中，就包括了經開鋁材市場、亞豐五金機電物流園、亞豐五金機電水暖物流園三家廠區，一直到2019年年底，鋁材市場 110 家商戶才完成疏解。

圖源：鄭州物流信息網

而更多工廠倉庫的搬遷、平整土地、建筑改建或重新拍賣，一系列復雜的操作，會將經開區的升級改造戰線，拉得更長。

用地性質轉變難度大，轉型進展緩慢，老經開城貌積重難返，只能望著旁邊的迅速開發的濱河國際新城興嘆。

03

城市向東發展，在土地資源十分稀缺的情況下，老經開手中握著大片低密廠房、物流園區、工業園區。

人口密度低，也拖慢了教育、醫療等生活配套的落地速度。

經開區轄區面積158.7平方公里，目前人口共40萬，人口密度只有0.25萬人/平方公里。

相比之下，金水區人口密度是0.7，中原區是0.53，管城區是0.4，鄭東新區是0.38，高新區0.35，惠濟區0.14。

經開區的人口密度，僅高于惠濟。

配套匱乏，美食荒漠，底蘊不足，也使經開錯失了不少關注度。

產業興城的經開，很難有積淀深厚的王牌教育資源拿得出手，去和其它城區較量。能叫得上名字的小學，有朝鳳路小學、經開區實驗小學、經開區外國語小學等，中學有八十五中，經開實驗中學、經開二中。

商業配套和其它成熟城區相比，也是個短板，老經開針對這一弱項，近兩年還在奮起直追。

中大門保稅體驗中心

在2019年之前，老經開的商業，還只有中大門購物公園、樂尚天地生活廣場，居民購物逛街去的是鄭東商業中心、管城的美景龍堂萬科廣場。

去年，區域新添了恒大都市廣場、盛華里2處休閑購物中心，升級改造了丹尼斯航海天地。一大街商圈、五大街商圈、八大街商圈，分別由丹尼斯航海新天地、萬錦城盛華里、經開中心廣場撐了起來。

萬錦城盛華里

這些商業剛剛起步，還不足以匯聚出整個片區的繁華。

未來隨著陽光城的商業、康橋的商業逐步入市，老經開的商業格局進一步打開，才會為片區附加更多的居住屬性。

04

沒有老城區建筑密集帶來的壓抑感、雜亂感，但也欠缺了些煙火氣和就近消費的便利，也無法快速復制東區的高規格現代化的城市界面。

這是個頗為尷尬的處境。

而城市是在不斷更新，沒有哪個區域甘心固步自封停滯不前。

2020年作為鄭州城市基建大年，一些老化的區域等來了規劃改造升級的良好契機。

今年4月份，經開區斥資2000萬，請中鐵城市規劃設計院、中設設計集團、省城鄉規劃設計研究總院等6支專業團隊，重新制定區域控制性詳細規劃。

規劃覆蓋經開區全區共158平方公里，老經開區地上地下用地規劃、城市設計、市政交通等，都將迎來最新版本。

圖自：鄭州公共資源交易網

藍圖的重新繪就，宣告著老經開“改頭換面”的決心。

大規模廠房，去留會敲定。

打通斷頭路，提升交通效率。

保證住宅用地體量，劃出舒適的生活片區。

更符合現代化城市設計的商業配套、路網圖終會落成。

從城市區域發展的眼光來看，這是老經開背負歷史使命，追趕“東強”步伐，立足長遠，必須邁出去的一步。

05

再來看一下老經開買房置業的選擇。

從片區方位來說，這里是距離鄭州市中心、東區CBD最近的地方，去年5號線的開通，直接從心理上拉近了經開與各個中心城區的距離，使得老經開可以直接享受到市區及東區帶來的人口外溢紅利。

在樓市熱血奔涌的2016年，老經開區順著中原自貿區政策的東風，迎來土拍狂歡，地王扎堆，碧桂園、康橋、陽光城、華潤把樓面價一再推高至11920元/㎡。

片區的新房房價也直接躍進到18000—19000元/㎡，直接和金水老城區比肩。

隨后，老經開住宅用地供應一直短缺，僧多粥少，良地難尋。片區內三大老地王項目，碧桂園天璽、華潤紫云府已清盤，陽光城檀悅主推商鋪，新房基本處于斷貨狀態。直到今年1月初龍塔附近三宗地塊熔斷價成交，讓整個片區關注度再次拉滿。

成交地塊詳情

2020年老經開新房看點，主要集中在三個項目上，各具亮點：

綠城誠園，八大街與經北六路交匯處，往北一路之隔就是鄭東新區，距5號線經開廣場站1千米。離富士康較近，會受到些影響。整個樓盤地塊狹長，針對這一點，項目中間幾棟樓都設計了架空層，按年齡分成不同活動空間，相當于增加了社區地面上的互動空間。外立面也值得期待，戶型面積95—145㎡，首開價格可參考周邊的華潤紫云府。

華潤置地凱旋門，距離高架不遠，但七里河、十八里河雙河位于地塊東西兩側，還有綠化帶的隔絕，噪音會減小一些。戶型區間89—143㎡，地塊容積率2.99，距離中原福塔地鐵站直線距離在1.2千米以上，6月末或7月份首開。

保利天匯，臨近華潤凱旋門，產品面積和華潤類似，以95—140m2為主，但針對改善客群的大戶型占比更高。140㎡的橫廳設計、東北向的客廳觀景飄窗設計，具有突破性，非常亮眼，預計也是在7月份首開。

區域新房供應

老經開新房“三足鼎立”之勢再起，三大龍頭房企相愛相殺，項目入市時間、戶型面積、價格段、針對客群多有重合之處，2020年下半年，片區又會迎來一場激戰。

06

我們很容易去指點老經開的短板和不足，但更應客觀的去肯定它幾經輾轉，為區域轉型付出的努力。

鄭州城市規劃版圖的區位，決定了老經開區未來10年的身價和發展趨向。

1、老經開區，是東區港務的連接帶，北臨鄭東新區CBD和高鐵CBD片區，南牽航空港，東接鄭州未來制造工業產業大本營，再加上河南自貿區核心區域的位置優勢，以及自身土地規劃調整，未來區域將會迎來新的生機和蛻變。

2、5號線開通及路網全面打通后，老經開與鄭東新區聯系日益密切，自然承接東區外溢的居住需求，更多的貿易、開發項目落位，會引入更多高精尖人才，使得涌入老經開的中高端購買力更加充沛。

3、繼碧桂園、陽光城之后，華潤、保利、綠城等品牌開發商進駐、出新，高端改善類房源今年大批量入市，抬升并夯實片區新房均價，助力老經開坐實“品質生活”定位。

4、強購買力人群，對住宅品質、居住環境、生活圈層的要求變得苛刻入微。開發商對于產品的打磨水準、生活服務配套的質量、高端商業商務匹配度，都將會成為考量標準。

由此一來，區域內部工廠、物流園、倉庫騰挪出來改造為住宅、商業用地，也變得更加緊迫。

5、工廠一搬遷，地塊騰出，就是片可供任性揮灑的風水寶地。不過老經開改造升級，是個持久戰，目前可選擇樓盤并不多，除了承接部分東區中高端居住需求外溢外，地緣客戶接受度會更高。

正在蓄力蛻變的老經開，就是在等一個能大展拳腳的契機。