買房，總是逃不過一個問題，那就是如何選樓層！

天地樓真的不能買嗎？

返水層到底在哪？

還有哪些樓層，是萬萬碰不得的？

樓層越高越安靜？

選樓層，可以說是買房時，最多玄學與真理并存的地方，不僅涉及著采光、通風、噪音、下水等真正影響居住品質的問題，還有諸多風水玄學的心理膈應問題。

樓層選擇爭議向來很大，并且，隱藏的坑也不少。

選錯樓層，不僅住的不舒服，二手也買不上價，真的是花差不多的錢，吃悶虧。

所以，今天想跟大家好好聊聊樓層中的彎彎繞，有些樓層是真的是，千萬別碰！

選樓層，第一大坑，是腰線層！

什么是腰線層？腰線層就是開發商為了讓外立面更加好看、更有層次感，而做的裝飾，沒有實際的用途。腰線層沒有固定的樓層，但經我這些年看盤的總結，大多集中在低樓層和次頂層，沒人提醒，許多購房者根本意識不到這個問題。

如上圖，看著挺漂亮的，但為什么說腰線層是個深坑？

腰線層最大的硬傷就是采光不行，并且，腰線下層采光也會受到波及。因為腰線是有高度和寬度的，像上圖這個腰線層，存在感就非常強。

正常的樓層可以做成落地窗的，但是腰線層的陽臺被迫抬高，犧牲了一定的采光面，如下圖，室內來看，白天采光的差異非常明顯。

而腰線層的樓下這一層，因為腰線寬度的原因，也會被遮擋住部分采光面。買房時，這兩個樓層一定要密切關注。

不過大家要問是腰線層差，還是腰線下層更差？

我認為還是腰線層更傷。

因為，除了采光，腰線層還是藏污納垢的好地點，非常不易清潔。每天開窗看到這么一圈，不說有強迫癥，一般人也很難接受......

此外，突出的外立面，雨天最容易積水，并且腰線是后期建的，與樓棟并非一體。長此以往，雨水滲漏和墻壁發霉的可能性極大，所以如果不幸買到了腰線層，一定要聯系物業，注意腰線層的防水處理。

并且，由于腰線層空調等設備位置被腰線占了，空調只能外掛在墻壁上，如果樓層較低，腰線+外掛空調，真的就是為小偷做的完美跳板，連帶著整個低樓層的安全性一并下滑。

所以，買房時，千萬要多問一嘴，樓盤的腰線層在哪？

通常腰線層往往不止一處，高低中樓層可能都有！

選樓層，第二大坑，反水層！

什么是反水層？

目前各大高層小區，采用的排水方式是“自然落差排水法”，一個單位的一側或兩側住戶由上至下共用同一下水管道。這就導致一旦下水管道堵塞，低層由于處在排水管道末端，最易形成室內返水。

簡單來說，目前同側高低層都是共用同一下水管道，哪層處在公共下水管道的最低點，哪層就是最倒霉的返水層。

在這個慣性思維下，很多人會覺得，1樓才有返水風險。但這個問題并不絕對，反而現在許多1樓走的是獨立下水管道，2樓才是真正的返水層。

但是我勸大家，1-3層最好都不要考慮。因為萬一2層經歷過返水，跟物業交涉后也改成獨立管道，3樓就成為最倒霉的反水層了。

返水層返的不止是水，而是整個樓下水道里的東西，一旦返水家里被淹，惡心程度真的......住在返水層，就跟家里裝了炸彈似的，你永遠不知道什么時候下水道會突然爆發。

所以，選擇1-3層，千萬要慎重。如果資金有限，只能考慮這些樓層，那就要問清楚小區下水管的直徑，有沒有走獨立管道的可能，在裝修時也要格外注意。

選樓層，第三大坑，天地樓？

天地樓，就是大家常說的，再窮莫買頂樓，再傻不買底樓。

底樓，也就是1樓，常常被詬病的問題是：

1、采光差；

2、下水與回潮問題；

3、私密性差；

4、吵

當下的小區設計的越來越合理，許多關于1樓的吐槽其實已經慢慢被改善。比如采光差問題，一般來說只要樓間距超過樓層總高1.2倍，低層的采光問題不大。下水的問題也是，走獨立管道也不會有返水的可能。

真正讓1樓滯銷的，還是是私密性較差，幾乎毫無隱私，家里用啥沙發，你今天穿啥衣服都是一覽無遺，整棟樓的人可能都清楚！

噪音也是一大問題。盡管目前許多小區采用人車分流，噪音來源變少了，但是一樓公共空間的噪音也不少，等電梯人的閑聊，半夜美團配送打電話的聲音等等，還是讓1樓與清凈無緣。

不過目前有些1樓送個院子，價格也更加便宜，如果是在素質較高的改善小區，人車分流私密性做的不錯，樓間距也合適，1樓自住買也是沒問題，地段對了，買的便宜，二手漲幅也不會太差。

頂樓常常被詬病的問題，其實就是：

1、防水難

2、曬

3、等電梯久

其實目前頂樓，越來越向豪宅化發展，尤其是擁有稀缺景觀資源的頂樓，頂樓雙層復式，價格反而更高，不過這些顯然不在我們的今天的討論范圍內。

讓我們老百姓感到煩惱的是，沒有稀缺景觀的小區內，頂樓到底能不能買？帶露臺贈送面積的頂樓可不可以買？

確實頂樓防水還是大問題，目前開發商的防水大多只質保5年，所以，買頂樓賭的是開發商的品質。漏不漏水是玄學，有些人說目前技術純熟不會漏水，但還是有不少人反映頂樓漏水的新聞出現。并且一旦漏水，只有你這一層有這個情況，維權是非常困難的。

其次是曬，這也是無法避免的，再加上轉手時，頂樓還是會讓人有所顧及，所以預算充足，還是不建議大家購買。

但是現在許多開發商為了讓頂樓好賣，會給頂樓配些贈送面積，比如露臺、送一層。資金有限，地段沒有問題，剛需自住是可以買的，省下來的錢可比空調費多。

但露臺要小心，私自封頂算違建，不封頂家里有孩子，也存在一些安全隱患。如果沒有心情打理，還是不要貪這類小便宜。

選樓層，第四大坑，避難層？設備層？

什么是避難層？

一般是高層建筑為了消防避難而設計的樓層，但是不是所有的小區都有避難層，只有樓層總高度超過100m，也就是樓層超過33層的時候，才會存在避難層，并且一般分布在中間樓層。

而避難層為什么是坑？

主要是因為避難層的層高會比正常樓棟低，同時存在設備間，會有噪音影響。

設備層又是什么？

設備層是高層建筑專門用來存放設備的一層樓，比如空調、給水排水、電氣、電梯機房等設備。

所以可想而知，如此多的設備一同運行，噪音是可想而知的大，并且隨著設備老化，聲音會越來越大。

所以，如果樓層還有的選，一定要好好問清楚項目的設備層在哪！

此外，文章末尾，還想要給大家更正一個選樓層的思維誤區：

高層噪音最大的樓層是在靠近馬路的低樓層。

然而真相并非如此，聲音是向上傳導的，所以高層往往在30-70米的高度，噪音較大，而低樓層如果有隔音屏與綠化等原因，反而要安靜一些。按照層高3m來算，大概是在11-22層，受噪音影響都是大的。

所以，如果房子周邊有高架橋、輕軌等噪音源，不要以為買得高就沒事了，聲音是向上傳導，一樣很吵。

以上幾類樓層與思維，在過去，真是坑了無數購房者。

所以，最后的最后，再為大家總結一次，1-3樓與頂層需要格外慎重，腰線層、設備層、避難層一定要問清楚在哪。

除此之外，千萬不要挨著高架、輕軌等噪音源買房子，不是只要高就不吵了。

買房是影響我們人生的大支出，大家記住，一定要多看、多問、多觀察！

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