簡介

珠江帝景苑位于廣州新城市中軸線與廣州橫軸珠江交匯處，是合生打造的老牌豪宅樓盤。小區地處濱江東，毗鄰廣州塔，享一線江景，與珠江新城隔江對望，隔壁就是琶洲電商區。

珠江帝景苑分六期

一期倚泓軒：建于2002年，位于小區東側，望黃埔涌，由18棟1梯4戶的13層小高層住宅組成，最小面積127㎡。樓齡最老，且需要注意的是，這個組團是沒有車位的。

二期悅濤軒：建于2003年，位于小區南側，幾乎沒有什么存在感；由7棟2梯6戶的20層高層住宅組成，最靠近雙塔路、獵德大橋和新光快速路，方便進出。全小區最小面積的90+㎡戶型主要集中在這里，總價最低。

三期賞湖軒：建于2005年，位于小區中央，園林設計最好，由13棟1梯4戶的13層小高層住宅和6棟2梯6戶的20層高層住宅組成；最小面積127㎡，小區里150㎡左右的戶型主要都分布于此。

四期建于鳴泉大宅：建于2006年，位于小區北側，最靠近江邊，由5棟3梯2戶的18層高層住宅組成，唯獨沒有小戶型，最小面積都是200+㎡。這個組團是整個珠江帝景唯一的全板樓組團，戶戶南北對流。

五期克萊國際公寓：建于2007年，最高最新，靠近小蠻腰，景觀最好，最受年輕人喜歡。由6棟35層的高層住宅組成，其中A~D棟3梯6戶；E~F棟3梯8戶；頂層三梯四戶，均為三層復式，且帶私家泳池。

雖然名字帶“公寓”，但房產性質和戶型設計都是正兒八經的住宅。

六期紫龍府（另作一篇，本文暫不討論）

交通

珠江帝景苑西臨廣州塔路，北臨閱江西路，南臨雙塔路；自駕出行10分鐘到達珠江新城，15分鐘可到達琶洲，出行方便。

小區到地鐵赤崗站（8號線）、客村站（3號線、8號線）以及嶺南廣場站（建設中的12號線）均在1.5公里范圍內。就地鐵通勤來說，并不是很方便，最近地鐵站的北門距離廣州塔地鐵站也要500米以上。

配套

小區內側底商有各種各樣的店鋪，便利店，教育門店、生鮮店等，日常所需可以在小區內解決。

珠江帝景北面就是四季天地，也是目前小區吃喝玩樂的主要商圈。

教育

幼兒園：珠江帝景幼兒園就在小區內，便于家長接送。

小學：配套小學為海珠區第二小學，位于雙塔路對面的紫龍府小區內。

這個學校雖然不是省級，但是放在海珠區口碑還算不錯。

中學：小升初采用電腦派位的方式進行，珠江帝景苑所在地段對應海珠區小升初第六組。

按往年經驗，小升初第一志愿填寫綠翠中學（海珠區口碑不錯的中學），基本都可以入讀，具體請以海珠區教育局當年發布的招生政策為準。

物業管理

物業是康景物業公司，口碑一般。小區人車不分流，園林綠植維護得不錯，但是涼亭和地磚已略顯陳舊。小區于2020年年底成立業委會，整體物業服務已經有所改善。

小區總戶數4269戶，地上車位800個，地下車位3502個，車位配比1：1.15。

戶型分析

珠江帝景苑主力戶型是146平方以上的豪宅戶型，另有少量90+平的中等戶型，以及少量462~740平的頂豪三層復式戶型。

最小面積的90+平戶型主要分布在悅濤軒組團；

150平左右的戶型主要分布在賞湖軒組團；

200平以上的大戶型主要分布在鳴泉軒組團和克萊公寓組團。

一期倚泓軒

戶型1：

133平3＋1房雙衛雙陽臺

點評：03戶型，133㎡東南向3+1房，采光通風都不錯，不超豪宅，推薦買入。

戶型2：

154平四房雙衛雙陽臺

點評：超大陽臺，主臥半圓弧飄窗，這些都是合生系樓盤特色。超豪宅，稅重要。

戶型3：

163平4＋1房雙衛雙陽臺

點評：戶型2的放大版，多了一個儲物間。

二期悅濤軒

戶型4：

91平2＋1房雙衛雙陽臺

點評：90平方+的兩房戶型是帝景苑里最小的戶型，陽臺南向且與主臥陽臺相連，景觀、采光、通風佳；經典豎廳設計，整體方正實用，但90+平方戶型基本上靠近主干道，噪音會比較大。適合獨生家庭。

戶型5：

101平三房雙衛雙陽臺

點評：標準三房，橫廳。

戶型6：

134平四房雙衛三陽臺

點評：0304戶型，134㎡北向標準4房。北向望花園，安靜不吵，珠江帝景入門級4房，不超豪宅，采光通風好，適合三代同堂的二胎家庭。

戶型7：

頂層復式185平7室4衛雙陽臺

點評：稀缺南向復式，帶50平露天平臺，房子使用率達220平左右。

三期賞湖軒

戶型8：

134平3＋1房雙衛雙陽臺

點評：超大陽臺，空間布局合理，實用性高。

戶型9：

155平3＋1房雙衛雙陽臺

點評：150+平方的面積是帝景苑較為常見的三房戶型，預算稍低的，也可以考慮120+平方的三房；雙陽臺設計，南北對流；景觀陽臺、主臥半圓型飄窗和次臥陽臺均為南向，通風、采光、景觀佳。

戶型為全明設計，包括書房也有窗口（可作臥室）；整體方正，無明顯缺點。適合單純的二胎家庭或者與長輩同住的獨生家庭。

戶型10：

164平4＋1房雙衛雙陽臺

點評：H~N棟的A戶型，164㎡東南向4+1房，南北對流，戶型標準方正，陽臺超大，適合多口之家。

四期鳴泉大宅

戶型11

297平4＋1房三衛雙陽臺

點評：A棟A戶型，板樓南北對流，廳大房大衛生間大，主臥書房原是陽光房，直望廣州塔，是多口改善家庭的終極之選。

戶型12

257平四房三衛三陽臺

點評：對比戶型11，少了一個工人房。

五期克萊國際公寓

戶型13

145平四房雙衛雙陽臺

點評：超豪宅，稅重；不是克萊組團的主流戶型，戶型一般。

戶型14

197平六房三衛雙陽臺

點評：廳無陽臺，一大敗筆。

戶型15

204平4＋1房三衛雙陽臺

點評：這是一個200+平方的西北望江4+1房戶型，預算稍低的，可以考慮150+平方的4房戶型；主套和北向的2間次臥均可望江景，景觀一流；東南向的次臥和小陽臺望花園，通風好。

除儲物間不方正外，無其他明顯缺點。適合單純的三胎家庭或者與長輩同住的二胎家庭。

戶型16

252平4＋1房三衛雙陽臺

點評：這是一個250+平方的北向望江的5房戶型，B棟E戶型、C棟DE戶型，是5期最大也是景觀資源最好的戶型。

預算稍低的，可以考慮190+平方的5房戶型；主套和次臥均為北向望江，景觀一流；書房可作臥房，以及小陽臺均為南向，通風、采光佳；客廳與餐廳為躍式設計，彼此形成隔離，互不干擾；儲物間無窗口，除此之外無明顯缺點。

適合單純的三胎家庭或者與長輩同住的二胎家庭。

特別注意：克萊公寓西北側的C4地塊可能要建酒店和商場，如果真的落地，那么克萊公寓最大的景觀價值難免會受影響。

1998年，合生創展拿下珠江帝景地塊，C4地塊也是其中的小地塊之一，合生創展將其“養”了25年，到現在還沒有開發。

該地塊位于整個珠江帝景小區的北邊，是最接近珠江的地塊，直線距離僅約80米。

C4地塊與珠江及廣州塔都僅隔著一條馬路，不管是北向、西向還是東向，都能享受到不錯的城市景觀。

目前，C4地塊被用作停車場、足球場和籃球場。

值得一提的是，C4地塊未來若是開發項目，珠江帝景內的倚泓軒及鳴泉大宅將會從一線江景房退居成二線江景房。

兩個組團的樓棟都并不高，只有13-18層。如果C4地塊建成建筑高于18層的話，甚至會擋住倚泓軒及鳴泉大宅的江景景觀。

對于現有業主來說，這可并不是什么好事。原本的寬闊江景，卻突然被幾棟大樓擋住，并且還至少要忍受2-3年的施工噪音及灰塵。

怎么選呢？

在樓棟的選擇上，主要根據個人預算、景觀和環境噪音等來選擇：

預算充足又喜歡江景購房者，優先考慮克萊公寓CDE棟，以及鳴泉大宅的各樓棟。

預算稍差，喜歡安靜和湖景的購房者，可以選擇賞湖軒各樓棟。

倚泓軒和悅濤軒東側的棟樓靠近獵德大橋引橋，噪音會比較大，但能望黃埔涌河景。

悅濤軒其他樓棟景觀一般，但近小區南門，出入方便。

另外，有兩點值得注意的是：

西北面的新規劃，對鳴泉大宅和克萊公寓的望江戶型會造成較大影響，奔著江景的買家需要注意風險；

據傳珠江帝景苑西側的廣州塔路，未來將規劃一條過江隧道通往天河，或對西側的住戶造成較大的噪音影響。

小區缺點

早期物業的不給力，讓小區缺乏保養，顯得老舊；小區周邊配套有待完善；目前很多房源被拿來改民宿或合租房，住戶比較雜亂。

小區人車不分流、部分樓棟沒有車位；帝景作為豪宅定位，確實影響居住體驗。

以上。