【案件基本信息】

1.裁判書字號：最高人民法院入庫案例(2023)京03民終19036號

2.案由：相鄰權糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：張某甲、張某乙

被告（上訴人）：章某、高某

【基本案情】

某老舊小區202號房屋（原告）與302號房屋（被告）為上下樓相鄰關系。張某乙為202號房屋產權人，與其父張某甲共同居?。桓吣秤?019年購買302號二手房，與妻子章某共同居住，該房屋改造狀態為前房主遺留，被告入住后未再改動。

原告發現其廚房天花板漏水，前往302號房屋核查時，發現被告房屋存在結構性改造：原廚房與衛生間區域被調換，部分原廚房區域被改為衛生間并安裝馬桶，原衛生間部分區域改為客廳及廚房，原過道部分并入衛生間。原告以改造影響其房屋使用為由訴至法院。

經現場勘驗，法院確認302號房屋布局如下：原設計的衛生間部分改為客廳、部分改為廚房，原廚房部分區域被改造為衛生間（含馬桶位置），形成“衛生間部分區域位于下層廚房上方”的客觀結果。

【爭議焦點】

1.將原廚房區域改為衛生間，是否違反法律及強制性規范？

2.即使僅1平方米區域重合，是否構成對原告相鄰權的侵害？

3.被告作為房屋所有權人，是否需對前房主的改造行為承擔責任？

【法院裁判要旨】

1.違法性認定：違反強制性規范即構成違法

法院認為，《住宅設計規范》第5.4.4條“衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室（廳）、廚房和餐廳的上層?！睘閺娭菩詶l文，其核心目的是避免衛生間與廚房、臥室等區域垂直重疊引發的衛生風險（如滲漏、異味）及心理不適。本案中，302號房屋將原廚房區域改為衛生間，無論重疊面積大小（即使僅1平方米），均直接違反上述強制性規定，構成“違法改造”。被告主張“非核心區域重合”“下水獨立”等理由，均不能豁免其違反強制性規范的本質。

2.侵權成立：違背相鄰關系原則與公序良俗

從相鄰關系原則看，廚房與衛生間的功能屬性存在顯著沖突：廚房為食品加工區域，需保持清潔衛生；衛生間為排污區域，存在異味、細菌滋生風險。將衛生間置于廚房上方，即使無實際滲漏，也必然導致下層住戶的心理不適（如對食品安全的擔憂），違背《民法典》第288條規定的相鄰關系處理原則。

從公序良俗看，日常生活中，“衛生間位于廚房上方”不符合公眾對居住環境的合理期待，易引發鄰里矛盾，法院認定該行為“有悖于公序良俗”。

3.責任主體：所有權人需承擔無過錯責任

被告主張“改造系前房主所為”，但法院指出：房屋所有權人對房屋享有占有、使用、收益的權利，同時亦需承擔維護房屋合法狀態、保障相鄰權的義務。即使被告非實際改造人，其作為所有權人，仍應對房屋現狀的違法性承擔責任，承擔責任后可另行向前房主追償。

綜上，依據《民法典》第8條、第288條及《住宅設計規范》第5.4.4條，判決：章某、高某于判決生效之日起60日內，將302號房屋的衛生間、廚房恢復至原設計位置。

【案例評析】

在傳統相鄰權糾紛司法實踐中，司法認定多以《中華人民共和國民法典》第二百三十七條“妨害物權”作為裁判基準，且重點關注物理性妨害。法院在裁判文書說理部分明確闡釋，隨著社會經濟發展與居住理念演進，現代居住需求已從滿足基本生活保障的“遮風避雨”階段，躍升為追求生活品質的“品質生活”階段。案涉衛生間與廚房垂直錯位的空間布局，既違反《住宅設計規范》GB50096第5.4.4條關于建筑功能分區的強制性規范要求，又存在引發居住者持續性心理負擔的現實風險。法院通過嚴格適用法律，不僅維護了原告的合法權益，更明確了房屋改造的“禁區”，對規范業主行為、減少鄰里矛盾具有重要指導意義。